江東区・雨漏りで傷んだ天井の修理費用｜止水→乾燥→天井復旧の順番

September 26, 2026

江東区の4階建てビルで、雨漏りによって傷んだ4階の天井と壁を直しました。原因は屋上のウレタン防水の劣化です。屋上の防水をやり直して雨を止め、天井裏を乾かしてから、防カビ処理と天井・壁の復旧まで一貫して行っています。

天井のシミや崩れは室内の問題に見えますが、原因はその上にあります。天井だけを張り替えても、雨の入り口が直っていなければ、また同じところから染みてきます。今回は「止める → 乾かす → 直す」の順番で進めました。

ご相談内容

「4階の天井に雨染みが広がり、とうとう天井が崩れてきた」というご相談でした。

伺ったときには、天井一面に黒い染みが広がり、天井材がはがれて垂れ下がっていました。染みは天井だけでなく、部屋の角から壁にも伝っています。

4階の真上は屋上です。上がって確認すると、既存のウレタン防水が劣化して、防水層に浮きや膨れが出ていました。浮いた防水層の下に雨水がまわり、そこから4階の天井へ漏れていたと判断しました。

天井にシミが出ると、まず天井をきれいにしたくなるものです。ただ、天井だけ張り替えても、雨の入り口が直っていなければ、次の大雨で新しいボードやクロスがまた濡れてしまいます。また、表面のクロスやボードだけ張り替えても、その裏の下地が腐っていれば再発します。

雨漏りで天井が傷んだときは、次の順番で直します。

濡れたまま天井を閉じてしまうと、中に湿気がこもって、カビや下地の傷みが進みます。天井の復旧を最後に回すのはそのためです。

まず、雨の入り口である屋上から工事しました。面積は約53㎡です。傷んだ既存のウレタン防水を撤去して下地を整え、新しい防水層をつくり直しています。

今回は、場所によって工法を使い分けました。

通気緩衝工法（屋上の平場・ペントハウスの屋根）：下地の上にQVシートを敷いてからウレタンを塗る工法です。雨漏りしていた建物は下地に水分が残っていることが多く、そのまま密着させて塗ると、水分が水蒸気になって防水層を押し上げ、膨れの原因になります。シートの下を通して水蒸気を逃がし、脱気筒（2基）から外へ抜きます
密着工法（立上り・物置台の下）：下地に直接ウレタンを塗る工法です。物置台は動かせず、下の既存防水層の状態を確認できないため、物置台の下は保証の対象外としています

工程は次のとおりです。

あわせて、排水口には改修用ドレンを差し込み、新しい防水層と一体にしました。屋上のフェンスは支柱の根元が雨水の入り口になりやすいため、支柱の根元にステムガード（止水材）を注入しています。

崩れた天井を撤去して、中の状態を確認しました。天井の上は、鉄骨の梁（H鋼）と、その上に載るALCパネル（軽量気泡コンクリートの板）の下面です。ALCの下面には雨水が伝った染みが残っていました。部屋の角の、壁のコーナー部分にも傷みが出ていました。

ここですぐに天井をふさがず、開けたまましばらく置いて下地を乾かしました。その間に雨の日を迎え、天井裏に水が落ちてこないこと、つまり屋上の工事で漏水が止まったことを確かめてから、復旧に入っています。

下地が乾いたところで、防カビ処理を行いました。ここは当社の職人が施工しています。

ALCパネルの下面に、KSクリーナーを塗ってカビを落とし、そのうえで防カビ剤のカビアタックを塗っています。防カビ処理をしたのはALCの下面のみです。鉄骨の梁（H鋼）は、ケレン（錆や汚れを削り落とす下地処理）をしてから錆止めを塗りました。

天井の下地は、もとは木下地でしたが、雨漏りで腐っていました。腐った木下地は残さず撤去し、木のように腐ることのない軽量鉄骨（軽鉄）下地に組み替えています。そのうえで石膏ボードを張り、クロスで仕上げました。

傷んでいた壁も、同じくクロスまで復旧しています。天井の下地・ボード・クロスは、内装の協力会社と連携して施工しました。屋上の止水から室内の復旧まで、窓口は当社ひとつで進めています。

今回の費用の内訳です（税込・概算）。

工事	内容	費用（税込）
天井の復旧	防カビ処理、天井の下地・石膏ボード・クロス、壁の復旧	約53万円
屋上防水	既存撤去、ウレタン防水（通気緩衝工法・密着工法／約53㎡）、改修用ドレン、脱気筒、ステムガード	約69万円
合計		約122万円

天井の復旧費用は、傷んだ範囲の広さや下地の状態で大きく変わります。屋上防水も、面積や既存の防水層の状態、撤去が必要かどうかで変わります。実際の金額は、現地を確認してからお見積りします。